融创与万达酒店结束合作 提升地产+或是主因

时间:2021-09-26 15:55:50       来源:资本一线 企鹅号

融创中国(1918.HK)和万达酒店发展(0169.HK)的“分手风波”,来得有些突然。

9月10日,融创中国向万达酒店发展发送了一则通知,表示由于受到新冠疫情的影响及商业战略的调整,将终止与万达酒店发展订立的有关由融创持有,且由万达酒店管理的21家酒店的酒店管理协议。而合同协议从2017年开始,原计划于2037年才结束。

9月16日,万达酒店发展发布公告称,已与融创集团达成协议,后者正式收回21家酒店的经营管理权,双方就合作协议终止达成一致补偿及后续处置方案。根据协议,融创集团就合作协议终止向万达酒店发展提供补偿金额1.33亿元;融创集团向万达酒店发展支付6859万元,用于结清剩余经营管理费用。

融创、万达酒店分道扬镳,舆论哗然。房地产行业的一举一动都备受关注的当下,融创不惜巨额补偿,提前16年结束合约,究竟是出于什么目的?

融创缺钱?

值得一提的是,这场交易并未改变万达旗下酒店的品牌,万达仍为酒店的运营方。而万达酒店发展主要业务就包括酒店运营与管理服务、酒店设计与建设管理服务以及投资物业租赁,其中酒店运营是其主营业务。

之后,融创交给万达管理的21家酒店中包括19家正在运营的酒店和2家正在建设且尚未开始运营的酒店。2019年、2020年及2021年上半年,21家酒店的总收入约1.5亿港元、7180万港元和3800万港元,分别占万达酒店发展2019年、2020年和2021年上半年收入的18%、11%和9%。尽管曾受疫情影响较严重,但2021年上半年已经出现了扭转的迹象。

此次,融创集团从万达集团手里收回21家酒店经营管理权,有分析认为,或许是为进一步整合酒店资源,以缓解资金流动性问题。下一步,融创有可能将部分酒店打包出售,寻求变现。

今年中期业绩会上,融创董事会主席孙宏斌曾表示,下半年将在拿地上相当稳健,并且不会有新的并购计划——这也意味着,融创并不存在非常急迫的资金短缺情形和套现需求,更无需为此提前斩断长期计划,还支付补偿金。

“大文旅”或成方向

而就酒店行业人士看来,融创此举,很有可能是要将旗下酒店,变身为完全自主的品牌,牢牢攥在手中,成为其“大文旅”计划中的一部分。

景晖智库首席经济学家胡景晖对媒体分析称,酒店管理的门槛并不是太高。现如今,融创拟把自己的文旅业务板块当作未来发展的重点方向,但倘若长期将管理权交给其他企业,在品牌和收益上都会受到影响。

也就是说,融创实际上看好这些酒店的长期发展,希望完全收回控制权,将品牌发展成果和所有资金收益全部装进自己的口袋里。

官网显示,融创文旅集团定位于“中国家庭欢乐供应商”,高起点布局文旅产业,为满足中国家庭对旅游度假的多元需求,提供融创文化旅游城、融创旅游度假区等业务板块。目前,融创文旅现已布局12座文旅城、4个旅游度假区、9个会议会展中心、25个文旅小镇,其中涵盖49个乐园、48个商业及近150家高端酒店。

2020年,融创文旅总资产高达1250亿元,仅次于物业开发的8768亿元,数额为其15%左右。但是,融创文旅城建设及运营同期收入仅为38.8亿元,占集团总收入的1.7%,主营物业开发收入则达到了2188.8亿元,占94.9%。

但这并不意味着融创要抛弃文旅业务。只是现如今,房地产行业风格逐渐切换,监管犹如“紧箍咒”缠身,融创的口号也由原来的“更快速、更均好、更优质、更深耕”向更安全、更从容、更长期、更有价值”这一新的经营准则过渡。“长期”成为了新的关键词。

在今年中期业绩会上,融创一反激进的面貌,孙宏斌直言,“我们现在需要安全”。融创作出承诺,下半年,融创将放缓拿地,降低拿地销售比。

融创中国行政总裁汪孟德也表示,“地产+”业务是融创中国未来3年非常重要的发力点,希望“地产+”业务整体占比能尽快超过10%,在文旅业务方面将更聚焦于雪场,商业运营、酒店住宿板块、康养养老等。“调控对行业和企业都是好事,经过这一轮调控,房企都将变得更稳、更健康。”

然而,高端酒店,似乎正是“大文旅”转身方向的一枚重要棋子。今年3月22日,华住集团与融创文旅集团战略合作发布会于长沙举行,双方宣布成立合资公司——永乐华住酒店管理有限公司。

此后,永乐华住宣布将成立“花间人家”民宿平台,针对民宿提供规划、筹建、运营、管理、销售和会员等一站式服务。和国内酒店业头部连锁企业达成合作,不难看出融创坚决闯关酒店行业的决心。

可能正如“劲旅网”的分析,融创集团收回21家酒店经营管理权“只是个开始”,而融创真正的目的所在,正是在纵向上拓展除酒店以外的自营高端民宿品牌、民宿集群、小镇综合业态运营等,建立一个泛住宿领域的轻资产管理服务集团。

关于恒大的担忧

酒店也人士的看法,或许更多的从长远利益的考量。而在某种特殊的背景之下,融创“分手”万达酒店的举措,难免引来负面的猜测。

近期,国内地产前三甲之一的恒大曝出的问题,成为业界关注的焦点。而同时,此前操盘风格彪悍的融创,担忧之声难以避免。资本市场投资者甚至开始已经抛售持股,其中9月20日,融创股价曾大跌10.48%;今年以来,该股更是已经跌去了60%左右。

一位投资机构人士对媒体表示,随着恒大流动性危机的连续发酵,引发海外投资者恐慌,他担心,恒大之外,如若出现更多中资地产公司发生违约暴雷事件,恐将引发金融系统的危机。

因此,有猜测认为,谁会成为“下一个恒大”?融创会不会步其后尘?

这担忧不无道理。近日,融创就被曝出严重的业主投诉风波。据当地电视台报道,在青岛的一处融创楼盘,有业主聚集维权。其表示融创在前期宣传时公布公摊面积比例只有31%,等到实际交房,才发现真实的公摊高至46%。100平米的房子,实际只有54平米实用面积,几乎占到房屋面积的一半。除此之外,还包括消防不过关、精装质量差、配套不完善等严重的质量问题。

巧合的是,这个楼盘与万达竟然也有千丝万缕的关系。有媒体注意到,2018年,万达出现了资金问题,将旗下诸多项目转卖给了融创,其中就包括此次涉事的青岛维多利亚湾。不难看出,楼盘出现的问题,或与当时融创“高周转”模式之下大量买入、忽视质量有关。

也许,业主维权只是个别楼盘的问题,毕竟融创2021年中报显示,在销售、基础业绩上,融创取得了进步。今年上半年融创实现合约销售额3207.6亿元,而上年同期为1952.7亿元,同比增长达到64.26%;2021年上半年融创中国毛利率20.85%,净利率13.88%;归母净利润119.9亿元,上年同期为109.6亿元。

中报业绩也显示,融创在优化资本结构方面取得了成效。“三道红线”指标下,净负债率86.6%,下降9个百分点;非受限现金短债比1.11,上升0.03;剔除预收款项后的资产负债率76.0%,下降2个百分点。仅有资产负债率仍高于70%的警戒线,其余都在安全线内,为“黄档”企业,并且有“转绿”的良好趋势。

同时,2021上半年,融创共发行了三期共计14.4亿美元优先票据,其中两期利率为5.95%,一期利率为6.5 %,均为融创2010年上市以来的最低水平,融资成本也实现了平稳下降。

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